伟大的变革：中国“土地制度”的重大历史节点
过去40年，中国城市化和中国经济完成了惊世骇俗的跨越式增长，离不开土地制度的伟大的制度创新。这场围绕“土地”的制度创新，让中国各级地方政府构建了一个以土地公有制作为前提，以土地作为信用基础，以政府垄断土地供应作为基本特征，以商品房市场作为土地退出变现通道的“土地财政”融资制度体系，具体包括征地、拍卖、商品房开发等主要环节。
本篇，将把中国“土地制度”的起源，发展和完善的过程再现。
1982年宪法：我国土地实行公有制，地方政府垄断土地一级市场
1982年，可以说是我国土地制度改革和创新的起点，这一年我国开始了改革开放后的第一次重修宪法，也就是著名的《八二宪法》。新宪法中的“第八条”规定，中国土地的所有权分为两类：城市土地归国家所有；农村土地归集体所有。城市土地归国家所有，这确保了将来政府手中有地可卖。而农村土地归集体所有，这就为将来地方政府向农民征地留下了“后手”。
正是这一规定，赋予中国地方政府以其它国家地方政府所没有的一级土地市场垄断权。地方政府代表国家拥有土地，所以我国的原始的以土地资本的产权一开始就界定为地方政府。
而当时这一小小的规定，根本没有引起人们的注意，因为宪法还规定了“任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以任何形式非法转让土地”，这条规定让土地象空气一样被人们所忽视，对土地所有权的归属无所问津。
1988年宪法修正案：土地所有权和使用权分离，使用权可以有偿使用
20世纪80年代末，深圳经济特区建城伊始，面临的首个重大问题是资本短缺问题。当时中央财政薄弱，根本是无力为其提供太多的资金支持，深圳的城市建设需要自筹资金。深圳决定效仿香港，开始尝试通过出让土地使用权，为基础设施建设融资。
1987年12月1日，深圳首次拍卖了面积为8588平米的地块，开启了中国土地拍卖的新纪元。在1988年，国家宪法修正案第十条加入了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，可以将城市使用权同所有权分开，所有权还是公有，不能出让，但使用权可以出让，但有偿使用。
这一条款赋予土地相关的不动产以流动性，使得城市土地使用权的流转获得了宪法依据。为土地资本化创造了前提。从此深圳开创了以土地为信用基础，积累城市建设原始资本的独特道路，新中国“土地财政”的首个成功模型诞生。
1990年国土使用暂行规定：对“土地”的使用年限加以明确
1990年，国家土地管理局出台了一个《关于出让国有土地使用权审批管理暂行规定》，明确住宅用地的使用权的年限为70年；工业用地的使用权的年限为40年；商业用地的使用权的年限为50年等。
这一看上去随时准备修改的“暂行”规定，后来被证明改变了整个国家经济发展的模式，从此，地方政府开始摆脱长期困扰城市发展的资金短缺问题。
此后的地方政府如果需要资金，尽管大手一挥，让规划局在地图上画一条红线，这块土地就可以拿去贷款，银行就能接受，政府拿到贷款可以用于征地，拆迁，七通一平，大刀阔斧的进行高质量公共服务的建设，这些公共服务的价值最终赋予到地价上，然后地价上升，继续卖地，把钱还给银行，城市就因此而开建。
1994年分税制改革：央地分权，土地收益归政府
1994年，我国中央和地方实行分税制改革，中央和地方政府正式“分灶吃饭”。
此次央地财政分权有三个特点：第一是增值税成为了中央和地方的共享税，中央拿走75%，地方拿走25%，相比之前的“财政包干制”，现在分税制极大地压缩了地方政府的税收分成比例，但客观上促进了我国统一大市场的形成和分工的深化，结果上又做大了蛋糕提升了税收。第二是大部分公共服务建设的事权（普通教育、医疗、绿化、交通等）都下放给地方政府；第三是税收外的土地收益，非正式地界定给了地方政府，这意味着土地收益，成为地方政府提供公共服务的主要经济来源。
分税制改革后，地方政府成为了具有自己利益的真正的“经营实体”，地方政府发展经济的行为模式完成了大转变，地方税收和地价收益是地方政府可以支配的“私房钱”，地方政府可以通过这两个费用的减免，来获得相对其他地方政府的竞争优势，谁能减免得多，取决于哪个地方政府的效率更高。
处于优越地理环境，具有高水平管理的城市，自然能提供更好的基础设施和公共服务，这反映在土地市场上，就是较高的楼面地价。土地的高收益，又使得地方政府能更多地补贴工业土地，使之价格更加具有竞争力，带来更多的招商产业，随之工业的大规模聚集，又为一级土地市场带来更多的需求，进一步抬升地价，为地方政府反哺工业创造条件。
这是个正向的良性循环，激烈的地方政府招商竞争由此开始，地方政府的财富和行政效率也由此开始大幅提高。这次的变革为地方政府走向“土地财政”奠定了坚实的制度基础。
1998年住房制度改革：成百上千个城市启动了IPO
1998年，国务院下发了“国发23号文”，通知明确，存量住房私有化，住房的增量需求不再由单位提供，市场成为获得住房的主要渠道。“98房改”相当于几百个城市政府同时首次公开募股简称IPO。
地方政府手中原来不能交易的巨额存量资产——土地及相关不动产，由此进入资本市场，在这个资本市场里，开发商就像股票市场中的券商，通过开发各种楼盘（相当于股票市场中理财产品），包销政府土地（股票），居民购房则相当于购买城市政府永不分红的股票，通过房屋升值分享社会财富增长。
从此，中国城市住宅的本质就是资本品，除了居住还可分红，不仅分享现在公共服务带来的租值，还可分享未来政府新增公共服务带来的租值。居民的购房款已经一次性买断了地方政府现在和未来70年的公共服务，而城市不动产的价值，说到底就是其所处区位公共服务的投影，城市后续任何公共服务的改进都会外溢到国有土地之上带动不动产升值，这是中国房子“高收益”的密码所在！
2004年土地市场开始“招拍挂”制度
2004年国务院下发“国发71号令”，规定明确，自当年8月31日起，必须采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。在此规定之前，地方政府想出售辖区的土地需要到处招商，土地市场处于买方市场，不同的城市政府（生产者）之间为卖地展开竞争，而开发商（消费者）则坐享消费者剩余。
“831大限”之后，开发商（消费者）之间为买地而展开竞争，政府（生产者）坐享生产者剩余，此后地方政府“土地收益”开始节节攀升，土地逐渐成为了地方政府最主要的资本来源。
至此，中国的“土地财政”制度完成了制度创新和制度完善。这个制度带来的结果，就是让中国城市化建设的资本约束迅速消除，地方政府通过土地金融的模式，以惊人的融资效率完成融资，加快了城市的基础设施的建设速度。从此，成百上千的城市，排山倒海般崛起，实现了中国式的城市化大发展。
文献来源：本文源自“广深楼评”。
